Pagpapalit ng Roommates

Pangkalahatang-ideya

Ang Ordinansa sa Pagpapaupa ng San Francisco sa pangkalahatan ay nagpapahintulot sa mga nangungupahan na palitan ang papaalis na mga kasama sa silid at/o paramihin ang bilang ng mga nakatira sa unit, kahit na ipinagbabawal ng isang nakasulat na pag-upa. Gayunpaman, wala sa Rent Ordinance ang nagpapahintulot sa isang nangungupahan na i-sublet o italaga ang buong unit sa isang bagong nangungupahan bilang paglabag sa isang lease, o i-sublet ang unit para sa turista o pansamantalang paggamit gaya ng tinukoy sa Short Term Rental Ordinance para sa isang panahon na wala pang 30 araw (Tingnan ang Admin. Code Section 41A.5).

Ang mga nangungupahan na may nakasulat na kasunduan sa pag-upa ay dapat sundin ang mga pamamaraang inilarawan dito upang makuha ang pag-apruba ng may-ari bago maglipat ng bagong nakatira sa unit. Sa kabilang banda, kung walang nakasulat na kasunduan sa pag-upa para sa pangungupahan, o kung ang kasunduan ay tahimik sa isyu ng subletting at walang kasamang limitasyon sa bilang ng mga naninirahan, ang isang nangungupahan ay hindi kinakailangang kumuha ng pag-apruba ng may-ari bago ilipat ang isang bagong nakatira sa unit at ang mga sumusunod na pamamaraan ay hindi nalalapat.

Paano ko mabibilang ang labing-apat na araw?

Halimbawa: Ang nangungupahan ay gumagawa ng nakasulat na kahilingan sa unang araw ng buwan upang palitan ang isang papaalis na kasama sa silid o magdagdag ng karagdagang miyembro ng pamilya o iba pang karagdagang nakatira sa unit.

• Kung ang nakasulat na kahilingan ng nangungupahan ay personal na naihatid sa may-ari, ang kahilingan ay ituturing na natanggap ng may-ari sa petsa ng paghahatid (ika-1) at ang may-ari ay may hanggang ika-15 upang tumugon.
• Kung ang kahilingan ay naihatid sa pamamagitan ng email, ang kahilingan ay ituturing na natanggap pagkatapos ng dalawang araw (ika-3) at ang may-ari ng lupa ay may hanggang ika-17 upang tumugon.
• Kung ang kahilingan ay naihatid sa pamamagitan ng koreo, ang kahilingan ay ituturing na natanggap limang araw pagkatapos ng petsa ng postmark (ika-6) at ang may-ari ay may hanggang ika-20 upang tumugon.

Maaari bang humiling ang may-ari ng anumang impormasyon tungkol sa iminungkahing bagong nakatira?

Sa loob ng limang araw pagkatapos matanggap ang nakasulat na kahilingan ng nangungupahan, maaaring hilingin ng landlord sa nangungupahan na magsumite ng isang kinumpletong standard form application para sa iminungkahing bagong nakatira o magbigay ng sapat na impormasyon tungkol sa bagong naninirahan upang payagan ang landlord na magsagawa ng tipikal na pagsusuri sa background, kabilang ang buong pangalan, petsa ng kapanganakan at mga sanggunian kung hihilingin. Bagama't maaaring hilingin ng landlord na matugunan ng bagong naninirahan ang kanilang regular, makatwirang mga pamantayan sa aplikasyon, at sumang-ayon sa pamamagitan ng sulat na sumailalim sa kasalukuyang kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng panginoong maylupa at nangungupahan, ang pagiging creditworthiness ay maaaring hindi maging batayan para sa pagtanggi sa kahilingan ng nangungupahan para sa karagdagang nakatira kung ang karagdagang nakatira ay hindi legal na obligado na magbayad ng ilan o lahat ng upa sa may-ari. Kaya, kung ang nangungupahan ay humiling ng pahintulot ng may-ari para sa isang bagong nakatira na hindi direktang magbabayad ng upa sa may-ari, tulad ng isang subtenant, ang may-ari ay maaaring hindi humiling ng impormasyon ng kredito o kita bilang bahagi ng aplikasyon o pagsusuri sa background.

Kung ang may-ari ay gagawa ng isang napapanahong kahilingan para sa impormasyon mula sa iminungkahing bagong nakatira, ang nangungupahan ay magkakaroon ng limang araw sa kalendaryo pagkatapos matanggap ang kahilingan ng may-ari na ibigay sa kasero ang aplikasyon ng iminungkahing bagong nakatira o karaniwang impormasyon sa pagsusuri sa background. Ang limang araw na panahon ay magsisimulang tumakbo sa araw pagkatapos ng aktwal na pagtanggap ng kahilingan ng may-ari ng lupa ng nangungupahan. Kung hindi tumugon ang nangungupahan sa loob ng limang araw, maaaring tanggihan ng may-ari ang kahilingan ng nangungupahan sa batayan na iyon. Ang nangungupahan ay maaaring gumawa ng bagong nakasulat na kahilingan sa landlord para sa isang bagong nakatira at ang 14-araw na timeline ay magsisimulang muli.

Kailan maaaring tanggihan ng kasero ang isang kahilingan para sa isang bagong nakatira?

Alinsunod sa Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board, Mga Seksyon 6.15A, 6.15B, 6.15D at 6.15E, dapat na may makatwirang batayan ang landlord upang tanggihan ang kahilingan ng nangungupahan para sa isang bagong nakatira sa unit. Maliban kung ang bagong naninirahan ay menor de edad na anak ng isang kasalukuyang nangungupahan, ang pagtanggi ng may-ari ng lupa sa nakasulat na kahilingan ng nangungupahan para sa isang bagong nakatira ay maaaring ituring na makatwiran sa ilang mga pagkakataon, kabilang ngunit hindi limitado sa mga sumusunod:

1. kung saan ang iminungkahing bagong occupant ay legal na obligado na magbayad ng ilan o lahat ng upa sa landlord at mapapatunayan ng landlord na ang bagong occupant ay walang creditworthiness.
2. kung saan ang may-ari ay gumawa ng isang napapanahong kahilingan para sa iminungkahing bagong nakatira na kumpletuhin ang karaniwang aplikasyon sa form ng may-ari o magbigay ng sapat na impormasyon upang payagan ang may-ari na magsagawa ng karaniwang pagsusuri sa background at ang bagong nakatira ay hindi sumunod sa loob ng limang araw sa kalendaryo ng aktwal na pagtanggap ng nangungupahan ng kahilingan ng may-ari.
3. kung saan mapapatunayan ng may-ari na ang iminungkahing bagong naninirahan ay sadyang nagmisrepresent ng mahahalagang katotohanan sa karaniwang aplikasyon ng form ng landlord o nagbigay ng makabuluhang maling impormasyon sa may-ari na nakakasagabal sa kakayahan ng may-ari na magsagawa ng karaniwang pagsusuri sa background.
4. kung saan maaaring itatag ng may-ari na ang iminungkahing bagong nakatira ay nagpapakita ng direktang banta sa kalusugan, kaligtasan o seguridad ng ibang mga residente ng ari-arian o sa pisikal na istruktura ng ari-arian.

Bilang karagdagan, maaari ding tanggihan ng may-ari ang kahilingan ng nangungupahan para sa isang bagong nakatira kung ang pagdaragdag ng bagong nakatira ay lalampas sa bilang ng mga nakatira na pinahihintulutan ng pag-upa o bilang ng mga nakatira na dati nang pinahintulutan ng may-ari sa unit, at ang isa sa mga sumusunod ay totoo:

1. ang karagdagang naninirahan ay hindi miyembro ng pamilya ng isang kasalukuyang nangungupahan at ang may-ari at nangungupahan ay naninirahan sa parehong unit ng inuupahan, o
2. ang karagdagang naninirahan ay hindi miyembro ng pamilya ng isang kasalukuyang nangungupahan at ang karagdagang naninirahan ay mag-aatas sa kasero na dagdagan ang kapasidad ng kuryente o mainit na tubig sa gusali, o iakma ang iba pang mga sistema ng gusali o mga kasalukuyang amenity, at ang pagbabayad para sa mga naturang pagpapahusay ay naghahatid ng kahirapan sa pananalapi sa may-ari, ayon sa itinakda ng Rent Board Administrative Law Judge, o
3. ang kabuuang bilang ng mga nakatira sa unit (kabilang ang mga miyembro ng pamilya) ay lalampas sa alinman sa:

(i) dalawang tao sa isang studio unit, tatlong tao sa isang one-bedroom unit, apat na tao sa isang two-bedroom unit, anim na tao sa isang three-bedroom unit, o walong tao sa isang four-bedroom unit; o

(ii) ang maximum na bilang na pinahihintulutan sa unit sa ilalim ng San Francisco Housing Code Section 503.

Ang “miyembro ng pamilya” para sa layuning ito ay tinukoy bilang anak, magulang, apo, lolo, lola, kapatid na lalaki o kapatid na babae ng nangungupahan, o ang asawa o kasosyo sa tahanan ng naturang mga kamag-anak, o ang asawa o kasosyo sa tahanan ng nangungupahan.

Paano kung hindi makatwirang tanggihan ng may-ari ang kahilingan ng nangungupahan para sa isang bagong nakatira?

Kung tatanggihan ng may-ari ang kahilingan ng nangungupahan para sa isang bagong nakatira nang walang makatwirang batayan, maaaring maghain ang nangungupahan ng petisyon ng pagbabawas sa mga serbisyo sa Lupon ng Pagpapaupa upang humiling ng pagbabawas sa upa. Dagdag pa rito, ang nangungupahan ay hindi maaaring paalisin dahil sa paglabag sa nakasulat na kasunduan sa pag-upa kung ang bagong naninirahan ay lumipat at hindi makatwirang ipinagkait ng may-ari ang pahintulot sa bagong nakatira.

Paano kung ilipat ng nangungupahan ang isang bagong nakatira sa unit nang walang pahintulot ng may-ari?

Kung ang nangungupahan ay may nakasulat na pag-upa na naglilimita o nagbabawal sa pagpapaupa at inilipat ng nangungupahan ang isang bagong nakatira sa unit nang walang pahintulot ng may-ari ng lupa, maaaring ihatid ng kasero sa nangungupahan ang nakasulat na abiso na ang pag-upa ay nilabag at dapat pahintulutan ang nangungupahan ng hindi bababa sa sampung (10) araw na gamutin ang paglabag sa pag-upa bago magpatuloy sa pagpapaalis. Maaaring gamutin ng nangungupahan ang paglabag sa pamamagitan ng paggawa ng nakasulat na kahilingan sa landlord para sa karagdagang nakatira o sa pamamagitan ng pag-alis sa hindi naaprubahang nakatira sa unit. Ang nakasulat na kahilingan ng nangungupahan ay magsisimula sa 14 na araw na timeline na inilarawan sa itaas.

Kailangan bang idagdag ng landlord ang bagong nakatira sa lease?

Kahit na ang may-ari ay nagbigay ng pag-apruba para sa bagong nakatira na lumipat sa unit, ang may-ari ay hindi kinakailangang tumanggap ng upa nang direkta mula sa bagong nakatira o upang idagdag ang bagong nakatira sa kasunduan sa pagpapaupa. Sa halip, maaaring patuloy na tanggapin ng may-ari ng lupa ang buong bayad sa upa mula sa isa o higit pa sa (mga) kasalukuyang nangungupahan, na nagsisilbing "(mga) master na nangungupahan" kaugnay ng bagong "subtenant" na naninirahan. Sa pangkalahatan, ang subtenant ay isang occupant na walang kasunduan sa may-ari at nagbabayad ng upa sa isang master tenant na legal na itinuturing na "may-ari."

Maaari bang taasan ng landlord ang upa dahil sa bagong nakatira?

Hindi maaaring taasan ng may-ari ang upa para sa unit batay sa pagpapalit ng papaalis na nangungupahan o pagdaragdag ng mga bagong nakatira, kahit na sinang-ayunan ng nangungupahan.

Gayunpaman, kung ang lahat ng orihinal na mga nangungupahan ay permanenteng umalis sa unit at ang natitirang mga nakatira lamang ay mga subtenant na lumipat sa o pagkatapos ng Enero 1, 1996, ang may-ari ay maaaring may karapatan na taasan ang upa sa halaga ng merkado.

Mga Tag: Paksa 151